Андрій Журжій: Почніть інвестувати в свої знання і не бійтеся помилятися

Як давно ви почали інвестувати? Які поради ви б зараз дали собі в тому віці?

— Моя найкраща порада початківцям — почніть.

Мої інвестиції як такі, напевно, почалися, коли я працював ще юристом, 12 - 14 років тому. В якийсь момент я задумався про отримання пасивного доходу, щоб паралельно із зарплатнею на роботі за професією отримувати стабільний щомісячний дохід, який би не залежав від основного виду діяльності. Враховуючи, що я працював у ритейлі, то в принципі вибір був очевидний — це будівництво невеличкого супермаркету, здача його в оренду і отримання орендної плати. 

Три роки в мене пішло на те, щоб знайти ділянку, домовитись, побудувати, отримати досвід з прокуратурою, з судами (бо в нас намагалися фактично забрати об'єкт). Але це дало знання і відкрило шлях до будівництва наступних об'єктів для торгових мереж вже як підрядник.

До речі, свій перший об’єкт інвестиції я з часом продав за ціну на 30% нижчу, ніж в нього проінвестував. Продав орендарю, тобто торговій мережі. Мені потрібні були обігові кошти для купівлі нових земельних ділянок під будівництво. Напевно, зараз я б точно продав за кращу ціну — не намагався би домовитися з орендарем, а шукав би такого самого інвестора, як і я, який прагне мати пасивний дохід. Справа в тім, що орендар — поганий покупець, бо в нього довгий контракт, він сидить в оренді, і тому хоче мати якусь премію при купівлі. Інакше йому просто немає сенсу купувати, простіше платити оренду.

З якої мінімальної суми варто починати інвестувати?

— Можливо, мій приклад не є нерелевантним для багатьох, тому що це були досить великі інвестиції. Хоча коли я почав про це мріяти, у мене не було грошей. Не було за що землю купити, не говорячи вже про будівництво.

На мій погляд, немає різниці, з якої суми починати інвестувати. Просто якщо у вас невеликий капітал, то напевно краще інвестувати його в себе — в свої знання, в свій практичний досвід.

Почніть хоча б з того, що проінвестуйте сто доларів у ОВДП, або в іноземний ринок. Такі невеличкі практичні інвестиції, напевно, дадуть змогу розібратися з тим, як це працює, що таке гроші, рахунок, відсотки, цінні папери. Практично досліджувати ту чи іншу тему легше, ніж намагатись розібратися відірвано від практики. Досвід показує, що інвестор не готовий вчитись на великих сумах. Він хоче вчитися на невеликому капіталі у 50-100 доларів. 

На якому інвестиційному рішенні ви втратили найбільше грошей, і які висновки зробили?

— У мене є чудовий досвід орієнтовно на 12 мільйонів євро збитку від інвестицій в медичний канабіс в Європі. Ми були одними з перших, хто почав цікавитися цією темою. В 2019-му отримали ліцензію на вирощування медичного канабісу, побудували R&D майданчик, зібрали команду, мали поставки навіть на німецький ринок. Але все одно не змогли вийти в точку "нуль".

Велику негативну роль відіграла війна, тому що ми мали будувати якраз в 2022 році. Третього лютого, здається, підписали великий договір на будівництво заводу на 6 тисяч квадратних метрів. А за три тижні почалася війна. І, зрозуміло, ми не змогли профінансувати свою частину зобов’язань. Там були і гранти, і кредитні угоди. Але, можливо, воно і на краще. Не завжди все виходить. Отже, мій найбільший факап — це 12 мільйонів євро. 

Мій особистий висновок з цього кейсу — потрібно концентруватись на тому, де ти маєш експертизу і можеш особисто приділяти багато часу. Тому що так чи інакше, особливо на ранніх стадіях, роль фаундера є важливою і навіть вирішальною. Якщо фаундер не може бути задіяний повністю на початкових стадіях, то з великою ймовірністю може бути поганий кінець. Отже — особисте включення і максимум уваги. 

І варто пам’ятати про розповсюджену помилку багатьох підприємців, які вважають, що якщо вийшло в одному проєкті, то обов’язково вийде і в іншому. Але це не так. Бо ваш результат — це збіг багатьох обставин, щоденна праця і щоденні ухвалення рішень, інколи незначних рішень, але які на дистанції складаються в певний пазл. І потрібні певні знання, досвід, вміння, які дозволяють ці рішення ухвалювати. Відсутність на старті проєкту таких людей може призводити до негативних наслідків. 

Яке інвестиційне рішення принесло вам найбільше грошей, і що ви з цього досвіду винесли?

— У мене немає такого кейсу, де я одномоментно заробив багато грошей. Я все-таки починав би з того, що найкраща інвестиція — це інвестиція в себе. Тому що те, чим ми на сьогоднішній день займаємось – компанія Inzhur займається колективними інвестиціями в нерухомість — це сума елементів, якими я займався в той чи інший період свого життя.

Тобто, спочатку були інвестиції в себе з точки зору дослідження ринку — що таке asset management, що таке компанія з управління активами, що таке взагалі управління активами — і в результаті ми побудували якийсь невеликий бізнес. Далі — розбирались, що таке цінні папери, що таке торгівля цінними паперами — також побудували бізнес. Потім з’явився запит на інвестування, пасивні інвестиції в нерухомість — в результаті ми почали будувати комерційні об'єкти для торгових мереж.

В якийсь момент ми зрозуміли, що вартість мережі збудованих нами 30 комерційних об'єктів вища, ніж сума вартості кожного з них окремо. І було би добре не розпродавати об’єкти, а накопичувати їх. І, напевно, є достатня кількість людей, які б так само хотіли отримувати пасивний дохід від інвестування в комерційну нерухомість. Так ми інтуїтивно, не знаючи про існування REIT (Real Estate Investment Trust) як моделі бізнесу, дійшли до створення компанії зі спільного інвестування в комерційну нерухомість. І вже пізніше, коли ми ухвалили це рішення, з'ясувалося, що це величезний ринок, і можна якісь речі не вигадувати, а просто підглянути і перейняти той досвід, який є.

Тож моя найкраща інвестиція — це інвестиція в знання і досвід. Думаю, такі інвестиції окупаються тисячократно. Інвестиції в себе зазвичай не вимагають великих грошей. Це, швидше, питання бажання, часу і зусиль. Вибачте, будь-хто може цим займатися. Але питання в тому, скільки зусиль і часу ви готові приділити на розвиток своїх навичок, і чи здатні ви ухвалювати ті чи інші рішення.

Яка з ваших інвестицій була чистим везінням, а не прорахунком?

— Немає таких проєктів. За "везінням" стоїть щоденна праця, щоденні десятки або й сотні рішень, які ви маєте ухвалювати, часто неочевидних рішень, які, можливо, більшість людей не змогли би або побоялись ухвалити. І ось ці рішення, щоденні кроки і зусилля приводять вас в якусь точку, яка для зовнішнього спостерігача виглядає як везіння.

Це можна порівняти з виступом артиста, який жонглює тарілочками на сцені. За його успіхом і оваціями публіки приховується важка щоденна праця і гори побитого посуду. А ще важливо вміти вставати кожен раз після падіння. Багато хто, одного разу помилившись або впавши, не готовий вставати і пробувати ще раз. А пробувати доводиться багато разів — ще раз, і ще раз, і ще раз. 

Як, на вашу думку, має виглядати формула успіху? Яке місце в цій формулі займає освіта, праця, везіння, певні риси характеру?

— Напевно 30% я віднесу на знання, але виключно через те, що якщо ви хочете рухатись вперед, то вчитися маєте весь час. Це нескінченний процес. Тож базова освіта, можливо вища, має бути. Хоча не факт.

Далі — характер, наполегливість, вміння вставати після падіння і йти далі.

Важливий компонент успіху — вміння ухвалювати рішення і нести за них відповідальність. Дуже часто я бачу, як дорослі люди поводять себе, мов діти, будучи не в стані приймати рішення інколи навіть щодо себе. Що вже говорити про підприємництво.

Щодо везіння — я не вірю у везіння. Наведу приклад зі свого життя. За першою освітою я вчитель фізичного виховання. Я не хотів вчитися, горів спортом, став кандидатом в майстри спорту з волейболу, але в якийсь момент на останньому курсі я захотів вчитися. В 21 рік. Здав екстерном екзамени в одному університеті, і пішов готуватись до іншого. Вступав фактично на перший курс. Тоді, коли інші вже йдуть працювати, я йшов тільки вчитися.

Але так склалося, що в 27 років я вже був керівником юридичного департаменту Fozzy Group. Хтось може назвати це везінням. Але до цього «везіння» була низка ухвалених мною рішень, які більшість моїх колег ніколи б не ухвалили. Так, вони б не пішли вчитися в 21 рік, починаючи все спочатку. Не пішли би працювати на другому курсі університету. Не переїжджали би в інші міста, як це робив я. Не йшли би працювати на ту роботу, на яку йшов я.

Трохи провокативне питання: чи вважаєте ви себе розумнішим за своїх однолітків, колег?

— А в чому провокація? Ні, я не вважаю себе розумнішим за інших. Я вважаю себе наполегливим. Думаю, що значною мірою завдячую цим спорту. Я не розумію фразу: "Головне — не перемога, головне — участь!". Мені послати таку людину хочеться. Ти півроку чи рік впахуєш, щоб що? Щоб просто взяти участь? Ні, ти впахуєш, щоб перемогти.

Характер, зокрема цілеспрямованість, грає позитивну роль в будь-якій діяльності.

І так, розумних — багато. А от успішних — ні. І я точно не найрозумніший.

Кого ви вважаєте найкращим інвестором світу? Чому саме його?

— Взагалі у мене немає особливої цікавості аналізувати, хто є кращим інвестором. Можливо це заїжджена історія, але у мене викликає захоплення Уоррен Баффет. Виключно через те, що він на слуху і є дуже популярним. Нинішня криза на фондовому ринку зайвий раз показує, що досвід, який є у людини, важко втратити. Ще рік тому багато хто казав, умовно: "Вже не той Баффет. Ринок росте, а він все розпродає". А тепер всі розуміють, що він щось знав і зумів прорахувати. Тому Баффет і є одним з найкращих інвесторів.

У які активи в Україні можна інвестувати під час війни з мінімальним ризиком?

— Інвестиції — це завжди ризик. Важливо пояснювати людям, що інвестування навіть у найбезпечніші активи має певні ризики. Часто в якості прикладу безпечних інвестицій згадують американський фондовий ринок. Але якщо, наприклад, ви відкриєте проспект умовного Google чи Facebook, то знайдете там величезний розділ про ризики. Окреме питання — яка ймовірність настання цих ризиків. Але ви як інвестор маєте усвідомлювати їх наявність. На жаль, велика кількість інвесторів взагалі про це не думають і шукають щось гарантоване. А його не існує. Навіть у випадку гарантованих державою депозитів чи ОВДП є приклади дефолтів за державними зобов’язаннями.

Багато українців мають досить низьку фінансову грамотність. Фондовий ринок в Україні відсутній як такий. Відповідно, обізнаність людей про інструменти інвестування дуже низька. Від початку повномасштабної війни в Україні досить популярним стало інвестування в облігації внутрішньої державної позики. Держава спростила умови інвестування, стало можливим інвестувати від тисячі гривень. В результаті, активно зростає портфель фізичних осіб.

ОВДП на сьогоднішній день — точно краще, ніж депозити. Ті ж банки, беручи у вас гроші, часто інвестують їх в ОВДП.

З того, що ми розвиваємо, — це спільні інвестиції в нерухомість, які дозволяють вам володіти великими професійними об’єктами нерухомості, зданими в оренду на 10-20-30 років національним або міжнародним торговим мережам. Це дозволяє отримувати пасивний дохід від володіння такою нерухомістю і брати участь у зростанні її вартості за рахунок капіталізації. Цей дохід має прив’язку до валюти.

Наскільки безпечні такі колективні інвестиції та яку дохідність можна отримувати?

— Згідно закону ми оперуємо поняттям "прогнозована дохідність". Наші фонди мають прогнозовану дохідність від 8,5% до 20% річних в доларах до оподаткування. На дохідність впливають різні фактори. Зазвичай що вища дохідність, то вищі ризики. Якщо, наприклад, ми говоримо про будівлі для міжнародної мережі McDonald`s, де маємо орендні контракти на 30 років з мінімумом ризиків від надійного оператора, то дохідність таких інвестицій — 8,5%. Це дивідендна дохідність, яка не враховує дохідність від капіталізації.

Чи це безпечна інвестиція? Я тут буду необ’єктивним, але у нашому випадку, на наш погляд, — безпечна. Ми будуємо максимально прозорий бізнес. Аудит нас як керуючої компанії та наших фондів нерухомості проводить Deloitte. Оцінку майна компанії проводить Baker Tilly.

Інвестувати у компанії-аналоги, які з’являються на ринку, я б не ризикнув. Часто компанії просто повторюють окремі наші тези, але не діють відповідним чином. Так, наприклад, компанія може заявляти, що займається спільними інвестиціями в нерухомість за моделлю REIT, а фактично володіє чотирма квартирами і пропонує сотні людей купити ці квартири через інструмент фонду.

Суть же моделі REIT полягає в тому, щоб залучити велику кількість інвесторів, не обов’язково маленьких, для придбання об’єкту нерухомості, який є недосяжним для пересічного інвестора. Тобто це історія не про те, що тисяча людей купили квартиру. Це історія про те, що 10 тисяч людей купили, наприклад, Ocean Plaza, який до війни коштував 250 млн доларів, і в Україні таку угоду могли укласти умовно п’ять людей.

REIT безпечним робить диверсифікація, велика кількість активів, операторів і професійна команда, яка цим керує. Тому це є розповсюджена у світі модель інвестицій в нерухомість.  

Яку суму ви тримаєте "під подушкою", а не інвестуєте?

— Немає такої суми. На сьогоднішній день всі свої кошти я інвестую в бізнес, який активно розвиваю, — компанію Inzhur.

Що би ви порадили почитати про інвестиції початківцям?

— Початківцям я радив би почати інвестувати. Мені свого часу дуже сподобалась книга "Стів Джобс" Волтера Айзексона. Вона дуже крутезна.

Часто може здаватися, що великих результатів можуть досягати виключно якісь унікальні люди. Але це звичайні люди. Вони просто мають характер, щоб рухатись вперед, і вміють вставати після падінь. До речі, цьому значною мірою вчить спорт. Характер має бути. Мають бути яйця.

У що ви більше ніколи не вкладетесь?

— В маріхуану.

Слово, яке для вас асоціюється з грошима?

— Мене базово не тригерять гроші. У мене закриті базові потреби. Мною не рухають гроші. Мною рухає цікавість щось зробити.

Ну нехай цим словом буде — "лимон". Коли ти за день наторгував мільйон гривень, це гарний показник.

Гроші пахнуть?

— Так.

Чи є щось, що дратує вас в інвесторах?

— Ні. Я поясню. Велика частина моєї роботи — це спілкування з роздрібними інвесторами. І треба бути готовим, що велика кількість інвесторів, які проінвестували у ваш проєкт буквально по тисячі гривень, будуть задавати десятки питань. Якщо ви як власник компанії зі спільного інвестування готові комунікувати з інвесторами, то можете починати таку роботу. Якщо ж ви не готові багато спілкуватися, якщо вас це дратує і виводить з себе, то не починайте подібний бізнес.

Чи бувають у мене випадки, які виводять мене з себе? Бувають. Але ви ніколи цього не бачите назовні. І я отримую задоволення від такого спілкування. Якби мене дратувало щось, я б цим не займався.

Чи є якийсь фінансовий міф, який вас бісить?

— Я не концентруюсь на негативних речах. Я про них забуваю. Тому мене нічого не бісить. Хіба що — міф, що хтось щось гарантує в інвестиціях.

Останній раз, коли ви пошкодували про витрати?

— Витрати — це просто гроші. Я не шкодую про витрати.

Найкраще, що ви купили за "копійки"?

— З точки зору окупності це — освіта. Хоча це не зовсім "копійки". Тисяч десять доларів мені коштувала юридична освіта, включно з оплатою навчання на контракті і вартості проживання. Але це найкраща з інвестицій.

Дві – три найголовніші поради інвесторам від Андрія Журжія?

— Гроші не ростуть на деревах!

Почніть інвестувати в свої знання!

Не бійтеся помилитися! Немає людей, які знають все.