Как сегментировался рынок: в Киеве строят жилье бизнес-класса, в пригороде – недорогие ЖК

Удорожание строительных работ, как отмечено в документе, происходит за счет изменения стоимости стройматериалов, оплаты труда рабочих, внедрения современных технологий (панорамное остекление, навесные фасадные системы), автономных и передовых инженерных систем (тепловые насосы, генераторы, солнечные панели, кондиционирование, вентиляция, центральный пылесос).

Впрочем, реальная себестоимость строительства жилья еще выше, отмечают в исследовании рынка жилой недвижимости аналитики UTG. Ведь указанные в приказе среднегодовые показатели опосредованной стоимости строительства жилья относятся к общей площади и не учитывают следующие составляющие:

• стоимость привлечения земельного участка (+8-15%),
• рекламу и маркетинг ЖК, затраты на продвижение комплекса,
• стоимость привлечения финансовых ресурсов,
• расходы по организации работы отдела продаж.

Поэтому для корректной оценки себестоимости квадратного метра продажной площади (GSA) необходимо дополнительно вводить поправку на потери МЗК, коридоры, проходы, лестничные клетки, лифтовые узлы (+20-25%).

Также рост цен на квартиры происходит на фоне эволюции концептуальных проектов, где увеличивается общественное пространство и улучшаются элементы внутренней инфраструктуры. На цену влияет релокация жителей из богатых регионов, а также требования реальных покупателей к материалам.

Как отмечается в исследовании, на рынке недвижимости Киева наблюдается природное сегментирование.

"Предложение "недорогого" жилья (эконом/комфорт) перемещается в пригород, стимулируя повышение класса ЖК в Киеве с реализацией по более высокой цене. На начальных стадиях реализации и у "молодых" девелоперов появляется предложение с ценой продажи сопоставимой с себестоимостью строительства (учитывая затраты на создание элементов инфраструктуры и подведения инженерных).

Согласно выводам экспертов, в том числе в результате увеличения стоимости строительства наблюдается рост цен на квартиры в Киеве как в национальной валюте (когда средняя стоимость квадратного метра составляет 54 600 грн), так и в долларовом эквиваленте (когда стоимость 1 кв. метра составляет $1 300).

Средняя стоимость квадратного метра жилья в Киевской области за годы войны выросла до 37 900 грн. или до $910.

При этом ценообразование на рынке многоквартирной недвижимости Киевской области характеризуется преимущественно единственным фактором – удаленностью от границ Киева и практически полностью игнорирует индивидуальные особенности населенных пунктов.

Как сообщало накануне Delo.ua, цены на квартиры в Буче, Ирпене и Вышгороде превысили довоенные показатели.

Больше о ситуации на рынке недвижимости пригорода читайте в статье Delo.ua "Почему Буча и Ирпень лучше строит и продает жилье, чем Киев: пять причин успеха".